Comprar ou vender um imóvel envolve decisões que vão muito além da definição do preço. Antes da assinatura, é importante compreender o que está previsto no contrato, quais obrigações estão sendo assumidas e quais condições precisam ser cumpridas pelas partes.
O contrato de compra e venda de imóvel organiza pontos importantes da negociação, como:
- quem está comprando e quem está vendendo;
- qual imóvel está sendo negociado;
- preço e forma de pagamento;
- prazos e condições;
- entrega da posse e das chaves;
- responsabilidades de cada parte;
- consequências em caso de descumprimento.
Por isso, receber uma minuta e conferir apenas o preço ou a data de pagamento pode não ser suficiente. O documento precisa ser analisado em conjunto com as características da negociação e a situação jurídica do imóvel.
Antes de assinar: o contrato deve representar aquilo que efetivamente foi negociado entre as partes e estar compatível com a situação jurídica e documental do imóvel.
Neste artigo, explicamos o que analisar em um contrato de compra e venda de imóvel antes de assinar e quais pontos merecem atenção.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
A compra e venda é o negócio pelo qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de determinada coisa e a outra a pagar determinado preço.
Em uma negociação imobiliária, o contrato registra as condições acordadas entre comprador e vendedor e estabelece direitos, obrigações, prazos e responsabilidades relacionados à operação.
Entretanto, é importante compreender uma diferença fundamental:
Assinar um contrato de compra e venda e tornar-se proprietário do imóvel não são necessariamente a mesma coisa.
A formalização da aquisição pode envolver outras etapas, de acordo com as características do negócio, incluindo escritura pública quando exigida e registro do título no Registro de Imóveis competente.
Por isso, o contrato deve ser compreendido como uma parte da negociação imobiliária, que também envolve a situação documental do imóvel e os atos necessários para formalizar a aquisição.
O que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel?
Não existe uma única redação adequada para todas as negociações imobiliárias.
As condições precisam refletir o imóvel, as partes envolvidas e a forma como aquela compra e venda será realizada.
Ainda assim, alguns elementos merecem atenção especial.
Identificação das partes
Comprador e vendedor devem estar corretamente identificados no contrato.
Dependendo do caso, também podem ser relevantes informações relacionadas a:
- estado civil;
- regime de bens;
- representação por procuração;
- participação de pessoa jurídica;
- necessidade de participação de outras pessoas no negócio.
Mais do que preencher nomes e documentos, é importante verificar se quem aparece como vendedor possui legitimidade para realizar a negociação.
Identificação e descrição do imóvel
O imóvel negociado precisa estar claramente identificado.
A descrição contratual deve ser confrontada com a documentação correspondente para verificar se o documento representa o imóvel que efetivamente está sendo negociado.
Dados como localização, matrícula e demais elementos de identificação podem ser relevantes conforme o caso.
Preço e forma de pagamento
O contrato deve indicar de forma clara:
- preço total;
- eventual sinal ou entrada;
- número e valor das parcelas;
- datas de pagamento;
- financiamento, quando houver;
- condições para liberação de determinados valores.
Quanto mais complexa for a forma de pagamento, mais importante é que essas condições estejam claramente representadas no documento.
Prazos, condições e obrigações
Também é importante compreender o que cada parte deverá fazer e em quais prazos.
A negociação pode envolver entrega de documentos, obtenção de financiamento, pagamento de valores, formalização da escritura, entrega das chaves e outras providências.
O contrato precisa representar aquilo que efetivamente foi acordado entre comprador e vendedor.
A situação jurídica do imóvel deve ser verificada antes da assinatura?
Sim. O contrato não deve ser analisado de maneira isolada.
Antes de assumir obrigações relacionadas à compra, é importante compreender a situação jurídica e documental do imóvel e verificar se as informações apresentadas na negociação são compatíveis com os documentos disponíveis.
Matrícula e titularidade
A matrícula do imóvel é uma das fontes relevantes para verificar sua identificação e situação registral.
Ela pode apresentar informações relacionadas a:
- titularidade;
- registros;
- averbações;
- características registrais do imóvel;
- situações que precisam ser consideradas na negociação.
O nome indicado como vendedor no contrato, por exemplo, deve ser analisado em conjunto com a situação jurídica apresentada pela documentação.
Ônus, restrições e pendências
Também podem existir registros, restrições ou outras questões capazes de influenciar a negociação.
Isso não significa que qualquer pendência torne automaticamente impossível a compra.
O ponto é compreender sua natureza, seus possíveis efeitos e, quando necessário, definir como determinada situação será solucionada dentro da negociação.
Importante: a análise do contrato não substitui a verificação documental do imóvel e do vendedor.
Para aprofundar essa etapa, consulte também O que verificar antes de comprar um imóvel? Documentos e cuidados importantes.
O que observar no preço e na forma de pagamento?
O valor total do imóvel é apenas uma das informações financeiras que precisam estar claras.
Antes de assinar, procure identificar:
- qual é o preço total da negociação;
- quais valores já foram pagos;
- se haverá sinal ou entrada;
- quantidade e vencimento das parcelas;
- forma de pagamento;
- existência de financiamento;
- condições que precisam ocorrer antes da liberação de determinados valores;
- consequências relacionadas ao atraso ou não pagamento.
Também é importante verificar para quem os valores serão pagos e se a forma descrita no contrato corresponde ao que foi negociado pelas partes.
Quando parte do pagamento depende de financiamento bancário, por exemplo, o contrato deve considerar essa condição e os possíveis cenários caso o financiamento não seja concretizado nos termos esperados.
Como tratar financiamento, sinal e arras no contrato?
O pagamento de um sinal pode fazer parte de uma negociação imobiliária, mas não deve ser tratado como uma simples transferência antecipada de dinheiro.
É importante compreender qual é a natureza daquele pagamento e quais consequências foram previstas pelas partes.
O Código Civil disciplina as arras ou sinal e estabelece efeitos que podem variar conforme as circunstâncias e aquilo que foi convencionado.
Antes de pagar um sinal, procure compreender:
- a que título o valor está sendo pago;
- como ele será considerado no preço do imóvel;
- quais condições precisam ser cumpridas;
- o que acontece se a negociação não prosseguir;
- quais consequências foram previstas para cada parte.
No caso de financiamento, também é necessário compreender como eventual aprovação, recusa ou alteração das condições de crédito interfere nas obrigações assumidas.
O contrato deve considerar o que acontece se uma etapa futura da negociação não ocorrer conforme o esperado.
Esse é um ponto especialmente importante quando o fechamento da compra depende da aprovação de financiamento.
Quando acontece a entrega da posse e das chaves?
Pagamento, assinatura do contrato, escritura, registro, entrega das chaves e posse podem acontecer em momentos diferentes.
Por isso, o documento deve deixar claro, conforme a negociação:
- quando ocorrerá a entrega das chaves;
- quais condições precisam ser cumpridas antes da entrega;
- quem permanece responsável pelo imóvel até esse momento;
- como ficam as despesas relacionadas ao período de transição.
Assinar o contrato, pagar o imóvel, receber as chaves e tornar-se proprietário registral não são necessariamente acontecimentos simultâneos.
Definir esses momentos ajuda a reduzir dúvidas sobre quando determinadas responsabilidades deixam de pertencer a uma parte e passam para a outra.
Quem fica responsável por débitos, tributos e despesas?
Uma compra de imóvel pode envolver diferentes despesas e obrigações.
Entre os pontos que podem precisar de análise estão:
- tributos;
- despesas condominiais;
- taxas;
- despesas cartorárias;
- custos relacionados à formalização da negociação;
- eventuais débitos anteriores.
Em vez de presumir quem deverá pagar cada despesa, é importante verificar o que decorre da legislação aplicável e o que foi validamente estabelecido entre as partes, considerando os efeitos dessas disposições.
Também merece atenção a existência de débitos anteriores relacionados ao imóvel.
A identificação de uma pendência não deve ser tratada apenas como uma informação administrativa. Dependendo de sua natureza, pode ser necessário avaliar seus efeitos e definir como e quando a questão será resolvida.
O que analisar nas cláusulas de multa e inadimplemento?
Um contrato precisa considerar não apenas o cenário em que tudo ocorre conforme planejado.
Também é importante compreender o que acontece quando uma obrigação não é cumprida.
Antes de assinar, comprador e vendedor devem conseguir identificar:
- quais obrigações precisam cumprir;
- quais são os respectivos prazos;
- o que pode caracterizar descumprimento;
- quais consequências estão previstas;
- quais multas foram estabelecidas;
- se existem procedimentos ou prazos para regularização de determinada situação.
Uma cláusula contratual não deve ser analisada isoladamente. Sua validade e seus efeitos dependem do conteúdo do contrato, das circunstâncias da negociação e das normas aplicáveis.
Por isso, não basta apenas verificar se “existe multa”. É necessário compreender quando ela pode ser aplicada e quais consequências foram estabelecidas.
O que acontece se uma das partes desistir da compra?
Não existe uma única consequência aplicável a toda desistência de compra e venda de imóvel.
A resposta depende, entre outros fatores:
- das circunstâncias da negociação;
- do estágio em que ela se encontra;
- das condições previstas no contrato;
- dos valores eventualmente pagos;
- da natureza do sinal, quando houver;
- das normas aplicáveis ao caso.
Por isso, é arriscado partir da ideia de que toda desistência gera automaticamente a mesma multa ou a mesma consequência.
O contrato deve ser analisado para compreender situações de inadimplemento, eventual direito de arrependimento quando aplicável, condições relacionadas ao sinal e hipóteses de resolução do negócio.
Se a negociação já estiver enfrentando um rompimento, a análise deixa de ser apenas preventiva e passa a exigir a avaliação específica do contrato e dos fatos ocorridos.
O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?
Esse é um dos pontos mais importantes para compreender uma negociação imobiliária.
De acordo com o Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto esse título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário.
Atenção: assinar um contrato de compra e venda não significa, por si só, que a propriedade do imóvel já foi transferida para o comprador.
Dependendo do negócio, ainda poderão ser necessários outros atos para a formalização da aquisição.
Essa distinção é especialmente importante para quem acredita que possuir um contrato particular significa automaticamente que o imóvel já está registrado em seu nome.
Contrato de compra e venda e escritura são a mesma coisa?
Não. Contrato, escritura e registro possuem funções diferentes.
| Documento ou ato | Função na negociação |
| Contrato | Estabelece condições, direitos e obrigações relacionadas à negociação |
| Escritura pública | Formaliza determinados negócios imobiliários quando essa forma é exigida |
| Registro | É o ato relacionado à transferência da propriedade imobiliária entre vivos |
O Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de escritura pública para negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.
Por isso, contrato, escritura e registro não devem ser tratados como sinônimos.
A forma adequada de formalização depende das características da negociação e das regras aplicáveis ao caso.
O que verificar antes de assinar o contrato?
Antes da assinatura, vale fazer uma conferência final dos principais elementos da negociação.
Checklist contratual
- As partes estão corretamente identificadas?
- O imóvel está descrito de forma compatível com a documentação?
- O preço total está claro?
- A forma e os prazos de pagamento estão definidos?
- Eventual sinal está adequadamente tratado?
- As condições relacionadas ao financiamento estão previstas?
- Os prazos e obrigações de cada parte estão claros?
- Está definido quando ocorrerá a entrega da posse e das chaves?
- As responsabilidades por despesas e pendências foram analisadas?
- O contrato estabelece consequências para eventual descumprimento?
- As cláusulas relacionadas a multa e desistência foram compreendidas?
- As etapas posteriores para formalização da aquisição estão claras?
Este checklist é um ponto de partida. Ele não substitui a análise da situação documental do imóvel nem significa que todos os contratos precisam conter exatamente as mesmas disposições.
Quando faz sentido revisar o contrato juridicamente antes de assinar?
A revisão jurídica pode ser especialmente relevante quando existem:
- dúvidas sobre determinadas cláusulas;
- condições específicas de pagamento;
- financiamento;
- pendências documentais;
- responsabilidades pouco claras;
- divergências entre o negociado e a minuta;
- valores relevantes a serem pagos antes da conclusão;
- outras particularidades da negociação.
Também pode fazer sentido buscar orientação antes de pagar valores relevantes ou assumir obrigações difíceis de reverter, especialmente quando a minuta foi elaborada pela outra parte.
A revisão jurídica não consiste apenas em “ler o contrato”. A análise pode envolver as cláusulas, a documentação da negociação, as obrigações assumidas e a compatibilidade entre aquilo que foi negociado e o que efetivamente consta na minuta.
Vai assinar um contrato de compra e venda de imóvel?
A análise jurídica pode ajudar a compreender as cláusulas, obrigações e condições previstas na negociação antes da assinatura do contrato.
Conheça a atuação da NHL Advocacia em Contratos.
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóvel
O que não pode faltar em um contrato de compra e venda de imóvel?
O conteúdo necessário depende da negociação, mas normalmente é importante que o documento permita identificar corretamente as partes e o imóvel, além de estabelecer preço, forma de pagamento, prazos, obrigações e condições relevantes para o negócio.
O contrato de compra e venda precisa ser registrado?
É necessário diferenciar a existência e os efeitos do contrato da transferência da propriedade. O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. A forma e os atos necessários devem ser avaliados conforme a negociação.
O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?
Não por si só. A transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme estabelece o Código Civil.
Contrato de compra e venda e escritura são a mesma coisa?
Não. Contrato, escritura pública e registro imobiliário possuem funções distintas. Dependendo das características da negociação, diferentes etapas e instrumentos podem ser necessários.
É seguro pagar sinal antes de assinar o contrato?
Não existe uma resposta única para todas as negociações. Antes de transferir valores, é importante compreender a natureza do pagamento, as condições acordadas e as consequências previstas caso a compra não seja concluída.
O que acontece se uma das partes desistir da compra?
Depende das condições contratadas, do estágio da negociação, do motivo do rompimento e das normas aplicáveis. Cláusulas sobre sinal, inadimplemento, resolução e eventual direito de arrependimento precisam ser analisadas no caso concreto.
É necessário advogado para analisar contrato de compra e venda de imóvel?
Nem toda negociação possui as mesmas características. A orientação jurídica pode ser útil quando existem dúvidas sobre cláusulas, documentação, responsabilidades, condições de pagamento ou efeitos jurídicos do negócio, especialmente antes da assinatura ou do pagamento de valores relevantes.
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Especialmente as disposições relativas à compra e venda, arras ou sinal, forma dos negócios jurídicos e aquisição da propriedade imóvel.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Disposições relacionadas ao registro de imóveis e aos atos registrais.
Observação: este conteúdo possui finalidade informativa e não substitui a análise jurídica individualizada da negociação.
Precisa de orientação jurídica?
As informações deste artigo possuem caráter informativo. Situações concretas dependem da análise individual dos documentos e das circunstâncias envolvidas.
Agendar uma consulta